你没看错，天河二手也降价了。

位于广氮板块的二手标杆 天健上城 ，今年以来的二手成交价有所回落， 几乎与2020年持平。

(资料图片)

天健上城 图/贝壳

价格回调的是小户型，大户型价格依旧坚挺，60多平两房户型以 5字头 的价格成交，对天河刚需来说无疑是个利好。

天健上城成交

这说明 天河非核心板块，房价也不是铁板一块。 话说回来，天健上城这个盘，堪称户型大乱斗，一路走来十分复杂。

清华附中湾区学校摇号结果出炉

刚需盘天健上城还能继续逆袭吗

天健上城于 2013年 开盘，当时房价才2字头，而且因为卖得不好，第二年加推果寓组团时，房价降了20% ，优惠后最低去到1.8万/平 ，首付才9万就能买下一套小户型。

左：阳华国花苑 右：天健上城

作为 广氮板块第一个真正意义的商品房小区 ，天健上城刚开售时被嘲讽 郊区、毒地 ，纯刚需定位。至今板块都还没通地铁，最近一个地铁站是21号线的 棠东站 ，因为广园快速路和广深城际铁路阻拦，步行过去要 穿过隧道 到B口，以我的速度也要15分钟。

天健上城步行至地铁口路径

对小区业主来说，真正的利好要等到金地天河峯睿和天河壹品两大项目开盘，尤其是附近 清华湾区学校落地 ，叠加2020-2021年广州楼市的一把猛火，天健上城二手成交价飙升至8+万/平。

清华附中湾区学校

我们对比这三年每个户型的成交价格区间就知道，项目今年的价格回调只是去去水分而已。

天健上城原本对口的小学是 泰安小学和泰安中 学，清华附中湾区学校加持，刚好碰上市场热炒期，所以多少有点不理智。

图 /泰安小学

6月8日清华附中湾区学校小学部就一年新生录取正式举行了电脑派位仪式，摇号结果出炉： 合格的242名候选人，只摇出160人。

电脑派位现场

也就是说，2023年小学部 中签率约66%。 昨天小学、中学录取名单公布， 小升初录取名额为336名。

部分小升初名单，完整版请移步学校官微

由于学位紧缺，派位辖区内的业主也只是拿到摇号机会， 买了房并不意味着一定能入读。

业主反馈

随着 天河壹品和天地峯睿 这两个新项目陆续交房，参与学位摇号竞争的人数会更多。这样看来，天健上城业主的愤怒不是没有道理的，孩子想就近上学的机会更渺茫了。

建设工期730天

能缓解板块学位焦虑的，只有等天河壹品旁边的 九年制学校投入使用 ，不过从工期来看，大概率要3年后才有戏了。

公寓、住宅、别墅大乱斗

小心天健上城的“坑”

天健上城户型 产品十分混杂， 有公寓，有刚需、改善甚至是豪宅别墅产品。

项目一直卖2016年才差不多清盘，是天河的标准次新房，小区品质在一众老破小的烘托下算是不错的。

天健上城平面图

整个小区共13栋建筑，其中9栋 9-14层是小高层，6栋叠墅。 具体来看， 1栋为住宅性质的公寓 ，产品主要的 4梯22户 的小户型，适合刚需买家。

2-9栋的产品涵盖大中小户型，比较杂糅；10-13栋为叠拼别墅，比较纯粹，适合改善型买家。

反应到二手市场上，价格差距就出来了。你觉得哪些产品最好卖，价格最贵？

天健三房成交价 /贝壳

答案揭晓， 改善型的三四房最贵，刚需户型最好卖 ，大户型豪宅（超144平）和别墅反倒卖不起价。

两房和三房户型在二手市场 流通占比超过80% ，别墅产品很少出现。部分大户型因为历史遗留的 双证问题，占用两个购房名额 ，单价反倒比普通四房低。

双证大户型

最明显的例子是一套建面 181.92㎡的五房户型 ，它有两个证。在贝壳上显示成交总价只有200万，单价10995元/平，是不是很逆天？

双证大户型其中一个证

但据探长了解，其实它要加上另外一套总价840万的证，才是真实的价格。也就是说这套双证房子真实单价是1040万除以181.92平， 约5.72万/平，跟刚需2房价格水平一样。

最具投资价值四房户型，放盘其实很少，成交单价约7-8万/平，复式挂牌价甚至有 10万+/平 的。

挂牌价 图/贝壳

占据主流市场的二三房，也是炒得最厉害的户型，尤其是三房的刚改属性很强，溢价也是最高的，成交单价突破8万的不少。

公寓产品4梯22户，千万别入坑，很容易被套。

价格回调后，天健上城能抄底吗

天健上城还有没有上涨空间呢？在我看来还是有的，短期内市场不会有大的改变，它还依旧独享广氮板块二手次新王者。

学位紧张问题会在新的九年一贯制学校投用和这两年 入学高峰期过去 得到缓解。

天健上城小区绿化 图/贝壳

往东看 ，是奥体板块和牛奶厂板块。大盘有 中海康城花园 ，二手交易量也很大，跟富力天朗明居和骏景花园是天河东刚需、刚改们买房必看的小区。

往西看，是汇景新城， 老天河改善板块；西南边是 天河公园板块 ，广州中产集中地。另外还有棠德花苑，也是刚需关注度很高的二手小区。

整个天河东的基本盘次新小区不多，城市界面改善气质不强。 天健上城真正的竞争对手是未来的天河峯睿和天河壹品。不过等到新房交付后，还有五年限售期。这个时间，市场周期都涨完一轮了。

广氮板块，只剩 天河壹品 还有一手房在售， 价格约6.5-8.9万/平 ，和二手客群重叠度不高。至于更远的 珠江花城，在售价格约5.2-6.2万/平 ，倒是重叠上了。不过区位上，天健上城还是占优。

至于曾经闹得“沸沸扬扬”的毒地问题，这么多年业主居住下来，也不存在什么大问题。

作为南方工业重镇，“毒地”在广州太常见了 ，几乎出现在所有热销板块上。比如海珠的恒大金碧花园组团，地块前身是广州农药厂；保利百合花园，前身是广州电池厂，广钢新城，前身是钢铁厂……

附近商业天健汇

所以 只要土壤修复治理达标，是不影响居住的。 除非有心理洁癖，否则天健上城毒地你可以当做调侃。

等周边商业 未来印和马鞍山公园建成 ，天健上城居住综合性不错。紧靠金融城和珠江新城、天河公园等核心区，光靠外溢的购买力，它还能坚挺几年。

市场低迷，小区的价格回调是合理的，但指望它房价暴跌，基本不现实。你怎么看天健上城呢？